Bail immobilier ou commercial : clauses de garantie et vérification
Lorsqu’un bailleur met un bien immobilier ou commercial en location, il doit également rédiger un bail déterminant les obligations et les droits de chacune des parties, et contenant des clauses de garantie. En effet, le bailleur est responsable des dommages que son bien peut causer au preneur et à toute autre personne et, à l’inverse, le preneur est responsable des dommages qu’il peut occasionner au bien immobilier du bailleur et à des tiers.
Chacun doit donc s’assurer pour ses propres biens et les conséquences de sa responsabilité.
Les garanties de votre assurance doivent couvrir tous les les risques pouvant se produire : incendie, explosion, tempêtes, catastrophes naturelles, dégâts des eaux, vol et dommages immobiliers à la suite de vol ou tentative de vol, grèves, actes de vandalisme, terrorisme, chute d’appareils de navigation aérienne, risques locatifs, recours des voisins et des tiers… Ces risques sont innombrables !
Pour éviter d’exclure certains événements, il est donc préférable de les citer de façon générale, à savoir « tous dommages résultant d’événements tels que l’incendie, l’explosion, le dégât des eaux, etc. ».
Les clauses les plus fréquentes
Pour concrétiser les responsabilités de chacune des parties, les clauses les plus fréquentes suivantes sont introduites :
Aucune renonciation à recours
- Le bailleur devra assurer son propre bien immobilier ainsi que le recours du preneur (pour les biens lui appartenant), tant pour les dommages directs qu’indirects.
- Le preneur devra assurer ses propres biens mobiliers, matériels, marchandises, voire immobiliers s’il a réalisé des aménagements à ses frais et les risques locatifs (pour le bien immobilier du bailleur), tant pour les dommages directs qu’indirects.
En cas de sinistre incendie par exemple, le responsable du sinistre subira un recours de l’autre partie et de son assureur subrogé.
Renonciation à recours du preneur
- Le bailleur devra assurer son propre bien immobilier tant pour les dommages directs qu’indirects
- Le preneur devra assurer ses propres biens mobiliers, matériels, marchandises, voire immobiliers s’il a réalisé des aménagements à ses frais et les risques locatifs (pour le bien immobilier du bailleur), tant pour les dommages directs qu’indirects.
En cas de sinistre incendie par exemple, et si le responsable du sinistre est le preneur, le bailleur (et son assureur subrogé) effectuera un recours contre le preneur et son assureur.
Renonciation réciproque à recours
- Le bailleur devra assurer son propre bien tant pour les dommages directs qu’indirects.
- Le preneur devra assurer ses propres biens mobiliers, matériels, marchandises voire immobiliers s’il a réalisé des aménagements à ses frais, tant pour les dommages directs qu’indirects.
En cas de sinistre incendie par exemple, chaque assureur indemnisera son propre assuré sans effectuer de recours contre l’auteur responsable des dommages.
Et l’assureur dans tout ça ?
L’assureur de chacune des parties devra disposer de la copie du bail afin de vérifier l’adéquation entre les garanties souscrites et la clause figurant dans le bail. Si nécessaire, une prime additionnelle sera facturée car selon la clause insérée, cela constitue une aggravation de risque pour l’assureur. Des garanties complémentaires pourraient être aussi à souscrire.
Il est indispensable que le contrat d’assurance de chacune des parties soit mis à jour afin d’éviter des sanctions lors d’un sinistre.
En outre, le bailleur devra s’assurer pour sa Responsabilité Civile Propriétaire d’Immeuble et le preneur devra s’assurer pour sa Responsabilité Civile du fait de ses préposés et de son activité.
Vérification du bail
Point très important : lors de la signature du bail, il convient de vérifier et négocier certaines clauses.
- La description des lieux loués : surface, liste des pièces et annexes faisant partie de la location
- Les activités autorisées à être exercées dans les locaux
- La possibilité de sous-louer le bien confié
- Les cas de résiliation du bail commercial avant le terme des 9 ans :
- Pour le preneur, à chaque période triennale ou en dehors de ces périodes pour cas particuliers (retraite, décès),
- Pour le bailleur en cas de destruction des locaux ou si le locataire ne respecte pas une obligation,
- Sur accord des deux parties
- Le montant du dépôt de garantie
- Le montant du loyer fixé initialement et les dates auxquelles il pourra être revalorisé et sur quelle base
- La répartition des charges, réparations ou travaux à charge :
- Du bailleur :
- Impôts, taxes et redevances liés à la propriété du bien loué
- Les honoraires qui découlent des gros travaux (clos et couvert du bâtiment) et les travaux de remise en conformité s’ils sont considérés comme gros travaux
- Du preneur :
- Impôts, taxes et redevances liés à l’usage du bien loué
- Les travaux d’entretien, d’embellissement.
- Du bailleur :
Législation : l’impact de la loi Pinel
La loi Pinel de juin 2014 a entrainé des modifications importantes avec de nouvelles obligations pour les baux signés après cette date :
- Réaliser un état des lieux entrant précis
- Établir un récapitulatif des travaux effectués les 3 dernières années, de leurs coûts, ainsi qu’un budget des travaux prévus les 3 prochaines années
- Répertorier les différents impôts, charges, taxes, redevances et leur répartition entre le bailleur et le preneur (auparavant, le bailleur avait tendance à trop les répercuter au preneur)
- Joindre un état des risques naturels et technologiques si le bien loué est situé dans une zone concernée par ces mesures
- Faire un diagnostic de performance énergétique
- Moduler les hausses trop importantes du loyer
- Faire bénéficier au preneur d’un droit de préemption si le bailleur souhaite vendre son bien immobilier.
Union Industrielle peut vous aider à analyser la clause assurance de votre bail pour vérifier que votre contrat est bien adapté. N’hésitez pas à nous contacter !
